最近网上铺天盖地都是“均价破70万”、“市场强劲反弹”的新闻，不少准备买房的朋友心里直打鼓，生怕错过上车机会。但如果你仔细听听加拿大房地产协会（CREA）高级经济学家Shaun Cathcart的分析，可能得先冷静一下。他直接给当前的“回暖论”泼了一盆冷水，指出这很可能只是一场由政策刺激带来的短暂幻觉，而非真正的市场复苏。

很多人看到销量环比上涨就兴奋不已，觉得春天来了。但数据显示，5月的全国销量同比其实还是下降了5.1%。这种看似矛盾的现象背后，有一个关键推手就是安大略省的HST退税政策。Cathcart指出，此次销量的整体增长主要受安省驱动，这意味着很多买家之所以行动，是因为退税截止日期带来的紧迫感，而不是因为市场基本面真的发生了根本性好转。

更值得警惕的是，这种退税效应可能只是将买家的注意力从二手房市场暂时转移开来。换句话说，那些原本打算购买二手现房的人，可能为了凑够退税资格或节省成本，转而关注新房或特定政策受益房源。一旦这波政策红利消退，市场需求可能会迅速回落。所以，现在的成交量上涨，更像是市场“抽动了一下”，而不是有了稳定的脉搏。

在判断市场真实热度时，不要只盯着新闻头条里的平均成交价。CREA强调了一个更核心的指标：销售与新挂牌比（SNLR）。这个比例从46.2%升至49.2%，虽然有所改善，但仍处于相对平衡甚至略偏买方的区间。相比于单一的价格波动，这个比例更能反映供需关系的实际变化。如果只看价格不看库存和成交效率，很容易被表面的繁荣迷惑。

对于潜在买家而言，现在的策略应该是保持理性，不要被短期的政策噪音干扰决策。关注长期的趋势线，而不是单月的数据波动。对于卖家来说，也不必因为网上的乐观言论就急于抬高预期或盲目降价。HST带来的短期效应可能已经部分透支了未来的需求，市场的真实走势还需要时间来验证。

毕竟，房地产是长周期资产，短期的政策刺激往往难以改变长期的供需格局。你最近在看房时，是更关注当下的优惠政策，还是更在意长期的居住价值和资产稳定性？欢迎在评论区聊聊你的观察。